El Ministerio de Vivienda y Hábitat hizo público este miércoles el método y las tablas contentivas del valor de construcción de las viviendas en alquiler, que servirá de base para determinar el Valor de Reposición (VR) que utilizará la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) para el cálculo del importe de los inmuebles, a fin de determinar los cánones de arrendamiento y el precio de venta de las casas a los inquilinos.
La resolución, publicada en la Gaceta Oficial número 40.054 de fecha 20 de noviembre de 2012, contiene seis tablas con 236 valores de construcción, que van desde 1.860 hasta 8.430 bolívares por metro cuadrado, desglosados por el tipo de vivienda (multifamiliar o unifamiliar), su sistema constructivo (aporticado o túnel) y la cantidad de pisos del inmueble.
Este valor de reposición (VR), que corresponde a cuánto costaría construir el inmueble en la actualidad, es uno de los elementos de la fórmula para definir el valor del inmueble y, con ello, del canon de arrendamiento, contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada en noviembre de 2011.
La fórmula incluye también las dimensiones del inmueble, la depreciación (medida en porcentaje según la vida útil del inmueble, su uso, calidad, mantenimiento y conservación), la vulnerabilidad sísmica y la región geográfica.
El artículo 74 de la Ley establece que el Ministerio de Vivienda tiene la responsabilidad de definir ese valor de construcción actual, que representa el VR. Deberá emitirlo anualmente, expresado en bolívares por metro cuadrado. Ese valor «estará en concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real, según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la población», indica la legislación.
La Sunavi es el único ente que, de acuerdo con la Ley, debe fijar los cánones de arrendamiento en el país.
Rango amplio
Rígel Sérgent, miembro del colectivo Movimiento de Inquilinos, que participó tanto en la redacción de la Ley como en las recientes discusiones con el Ministerio para definir el VR, explicó este miércoles que existe un rango amplio de valores de construcción, lo cual implica que el canon de arrendamiento será particular para cada vivienda, dependiendo de sus condiciones, método constructivo, años de haber sido erigida, vulnerabilidad sísmica, etc.
Mencionó varios ejemplos extraídos de cálculos realizados durante el debate: Una vivienda construida hace 58 años, de 60 metros cuadrados, ubicada en Chacao, arrojó un alquiler mensual de 300 bolívares. Otro apartamento, edificado hace dos décadas, de 70 metros cuadrados y en excelente estado de conservación, tendría un canon de 1.400 bolívares.
El procedimiento para definir el valor del inmueble comienza con una inspección, que deberá ser practicada por la Sunavi y que contará con el acompañamiento de los integrantes de los movimientos sociales.
La resolución del Ministerio de Vivienda incluye la tabla de inspección que se utilizará en estos casos, a los fines de obtener los puntajes para la determinación del valor de la construcción. Esa tabla precisa una cantidad de puntos según las características del inmueble: los materiales de su estructura, paredes, techo, pisos, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas; carpintería en ventanas y puertas.
La tabla de inspección también incluye una segunda parte, relacionada con la comodidad del inmueble y áreas comunes: número de habitaciones, baños, sótano, cocina integrada al recibo; escaleras, parque infantil, piscina, jardín, cancha, sala de fiesta, gimnasio, maletero, etc.
Esa inspección arrojará un puntaje. Con esa cifra, se remite a las otras tablas que contienen el valor de la construcción, según el tipo de vivienda: multifamiliares (edificios) o unifamiliares (casa). Se considera también el sistema constructivo (aporticado: vigas y columnas) o tipo túnel (nuevas construcciones como algunas de la Gran Misión Vivienda Venezuela), si tiene sótanos y ascensores.
El valor de construcción mínimo de 1.860 bolívares por metro cuadrado recae sobre una casa, sin sótano, que obtenga menos de 29 puntos en la inspección, y el de 8.430 bolívares es para un edificio de más de treinta pisos, que sume más de 444 puntos.
En detalle
De acuerdo con la Ley, para calcular el canon de arrendamiento, el Valor del Inmueble (VI) se divide entre doce (las doce cuotas de alquiler del año) y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual. Este porcentaje es de: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o más inmuebles alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos viviendas alquiladas).
El reglamento de la Ley, dictado en noviembre de 2011, establece que el Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el Valor Actual del Inmueble entre el valor total del metro cuadrado de áreas vendibles del inmueble y multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda.
El Valor Actual del Inmueble se determina con el Valor de Reposición y otras variables. La fórmula es: VAI= VR X (1-K / 100) X VS X VG
VAI: Valor actual del inmueble
VR: Valor de reposición
K: Depreciación del inmueble
VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica
VG: variación geográficaEl valor de reposición se obtiene multiplicando el valor actual del costo del metro cuadrado de la construcción según la tipología constructiva (lo que se publicó este miércoles) por el total de metros cuadrados del inmueble.
La depreciación tiene que ver con los años de la construcción: desde cero hasta 99 años. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente, muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolición e irrecuperable. En función de estas condiciones se establece un porcentaje, precisa el Reglamento.
Por ejemplo, si no llega al año de construido y se califica como de excelentes condiciones, el porcentaje de depreciación es de cero. Si tiene cinco años de construido y se califica como de condiciones normales, la depreciación es de 10,5%. Si tiene 16 años de construida y las condiciones de la vivienda son muy malas, la depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se califica como excelentes condiciones, la depreciación es de 12%.
La vulnerabilidad sísmica es el factor asociado a la edad de la construcción y a la normativa de diseño utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un inmueble construido antes de 1939, que tendrá una Vulnerabilidad Sísmica de 0,6; hasta los que fueron construidos después de 2011, con una VS de 11.
El coeficiente de variable por ubicación geográfica (VG) es el factor asociado a la variación del valor del inmueble por localización en una región.
El VG es de 1 si está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94.
AVN
