Expertos señalan que hay distorsiones entre los métodos de cálculo de precio que maneja el Estado
Los inmuebles de los urbanismos intervenidos o expropiados a partir de 2010 sólo podrán ser vendidos a la Inmobiliaria Nacional durante los primeros cinco años desde la fecha de protocolización, señaló una resolución del Ministerio de Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial número 40186.
Luego de este lapso, el propietario podrá disponer del inmueble para venderlo a quien considere y bajo sus propios términos. Antes de transcurridos los cinco años, será el Estado el que determine el precio, a través del método de cálculo establecido en la Ley para la Determinación del Justiprecio de Bienes Inmuebles en caso de expropiaciones de emergencia con fines de poblamiento y habitabilidad.
Los especialistas consideran que este mecanismo atenta contra la propiedad privada, ya que se excluye del cálculo cualquier impacto generado por bienhechurías o expectativas de rentabilidad.
La abogada experta en derecho inmobiliario, Teresa Borges, explicó que en la resolución publicada ayer se prevén dos situaciones: intervención y expropiación. “En el caso de que el Estado hubiera puesto dinero para la culminación de las obras, es lógico que se reserve el derecho de preferencia”, indicó. Sin embargo, para aquellos inmuebles que fueron concluidos con fondos de los propietarios o a través de la banca, no se justifica la medida.
“Sólo en ese caso se estaría atentando contra la propiedad privada y la libertad económica”, advirtió.
Cuestión de precios
Según la Ley para la Determinación del Justiprecio, se toma como base el último valor de compra de bien, indicado en el documento de propiedad y se actualizará con el promedio aritmético de la variación del índice de precios al consumidor, publicado por el Banco Central de Venezuela, la tasa de interés pasiva nominal de los depósitos a plazos superiores a los 90 días capitalizables mensual, y la tasa de interés activa promedio. El resultado es un valor muy por debajo del precio de mercado. Para Borges, el problema radica en que el propio Estado estableció mecanismos distintos para avaluar los inmuebles que arrojan valores diferentes de acuerdo al caso. Explicó que los cálculos para el catastro, el pago de derecho de frente, la declaración sucesoral, la Ley de Expropiaciones y Arrendamiento, Determinación de Justiprecio, son todos diferentes.
“Hay una distorsión tremenda y no existe un criterio único para fijar banda válida de precios”, acotó.
Conjuntos costosos
En noviembre de 2010, el Gobierno intervino 57 conjuntos residenciales en desarrollo debido a supuestas irregularidades en las obras y el cobro de ajustes por inflación. La medida derivó en la aprobación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Su promulgación incidió en la caída de la oferta que ha generado distorsiones en los precios. En los portales de venta de inmuebles se pudo observar que los apartamentos en urbanismos intervenidos en Caracas, como El Encantado, se ofertan entre 2,1 y 2,7 millones de bolívares. Algunos anuncios superaban los 3 millones de bolívares. “Estas políticas han generado una sensación de ataque a la propiedad y la inhibición del mercado. Es muy difícil determinar el costo real de una vivienda debido a la escasez”, dijo la abogada Teresa Borges.
Agencias
