Las reparaciones en el condominio: lo que dice el legislador venezolano

Comencemos este artículo haciendo un recorrido por la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela en cuanto a los artículos que hacen mención al término “reparación”; “reparaciones urgentes”; reparaciones menores”; reparaciones mayores” en la comunidad pro indiviso o condominio. Asi tenemos que:

El artículo 3 señala: “El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas: …c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios”. En esta norma el legislador no hace ninguna calificaci´ón sobre el tipo de reparaciones a las que se obliga todo copropietario a consentir y habla del servicio del edificio, que en lo particular pensamos que debe entenderse como el fin para que cual fue construido y que debe responder al encabezado de este artículo: para su uso y disfrute. En conclusión, todo copropietario se obliga a avalar las reparaciones para poder usar y disfrutar el edificio, siendo esta una norma de orden público, puesto que impone una obligación expresa: aprobar, connsentir o dar el consentimiento para que ese uso y disfrute de cada apartramento o local sea efectivo y armonioso.

Luego, el artículo 4 dispone que: “El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador. 

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador”. En esta norma sí se observa que el legislador hace una calificación del término reparaciones, al agregar la palabra “urgentes”; más nótese que uno de los vacíos que vemos a lo largo de toda esta ley, es precisamente la ausencia de una base conceptual sólida. Pareciera que el legislador da por sobre entendido que es una reparación y más aún, que es una reparación urgente. Pues, destacamos que en nuestra experiencia profesional observamos precisamente infinidad de litigios derivamos de estas omisiones conceptuales, las cuales unos propietarios las entienden o quieren entender de una forma y otros de distinta manera.

Aquí se puede ver también que el legislador le impone una obligación al copropietario de comunicar o informar al administrador del edificio, si aprecia lo que él entiende de como una necesidad de realizar una reparación urgente.

El artículo 11 establece lo siguiente: “Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes…”. Aquí por primera vez aparece el término en singular “reparación” y aunque no se refiere a una definición técnica, el legislador por primera vez se aproxima a decir que “son gastos comunes”, lo que impone un tratamiento específico a considerar para determinar las cargas y beneficios, a la luz de la distribución de los mismos por el factor de la alícuota, tal y como se señala en el artículo 7.

El artículo 12 en su primer párrafo nos señala: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos”… Esta norma presenta dos calificaciones del término “reparaciones” y nos referimos a las que son “menores” y “mayores”. El legislador regula la atribución de estas reparaciones al propietario de un apartamento y ata el destino de las reparaciones mayores por consecuencia de la omisión del propietario que no habiendo hecho las reparaciones menores, ocasiones este tipo de reparaciones de mayor magnitud, las cuales de paso, tampoco define el legislador.

El artículo 20 nos comenta: “Corresponde al Administrador: …b) Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes…”. Esta es una norma de orden público que le impone un deber expreso al administrador del edificio para que realice o haga realizar por intermedio de otras personas las “reparaciones menores”, las cuales siguen sin ser definidas por la ley.

En ninguno otro artículo de la ley se hace mención de ninguna de las formas que señalamos en el encabezado a la acepción reparación y sus calificaciones.

Una primera conclusión es que el legislador no define lo que es una reparación desde un punto de la obligación de hacer que está implícita en el verbo reparar; luego, al calificarlas como “urgentes”, “menores” o “mayores” tampoco define la clasificación, todo lo cual deja abierto un gran campo para la libre interpretación de los copropietarios, fuente permanente de conflictos en los condominios.

¿A que fuente acudir para aproximarnos a una definición correcta del vocablo “reparación” y luego a sus distintas derivaciones antes señaladas? Es allí donde las disposiciones generales del Código Civil Venezolano entran el juego y por aplicación de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley ejusdem en lo que respecta a la responsabilidad del mandato, contrato nominado establecido en los artículos 1.684 y siguientes del citado Código y de lo cual hablaremos más adelante.

El artículo 4 del Código Civil nos trae lo siguiente: “A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.
Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho.” De esta forma hay que apelar por disposición del propio legislador, al significado de las palabras y allí, obviamente el diccionario (DRAE) no es de gran ayuda; veamos pues el significado de cada uno de los vocablos en juego en estas reflexiones que hacemos. Comencemos con el la palabra:

“Reparación”:

Del lat. tardío reparatio, -ōnis ‘restablecimiento, renovación’.

1. f. Acción y efecto de reparar algo roto o estropeado.

“Reparar”:

Del lat. reparāre.

1. tr. Arreglar algo que está roto o estropeado.

2. tr. Enmendar, corregir o remediar.

3. tr. Desagraviar, satisfacer al ofendido.

4. tr. Oponer una defensa contra el golpe, para librarse de él.

5. tr. Remediar o precaver un daño o perjuicio.

6. tr. Restablecer las fuerzas, dar aliento o vigor.

7. tr. Dicho de un vaciador: Dar la última mano a su obra para quitarle los defectos que saca del molde.

8. intr. Mirar con cuidado, notar, advertir algo.

9. intr. Atender, considerar o reflexionar.

10. intr. Pararse, detenerse o hacer alto en una parte.

11. prnl. Contenerse o reportarse.

Aplicado el verbo “reparar” a los efectos de la Ley de Propiedad Horizontal nos quedamos con las definiciones contenidas en los numerales “1” y “2” para arreglar las cosas o bienes comunes del edificio que presenten deterioro.

Con relación al vocablo “urgente(s)” dice el DRAE:

De urgir y -nte; lat. urgens, -entis.

1. adj. Que urge.

Con relación al verbo “urgir” el DRAE nos indica: 

Del lat. urgēre.

U. solo en infinit., en ger., en part. y en 3.ª pers. en aceps. 3 y 4.

1. tr. Pedir o exigir algo con urgencia o apremio. Los vecinos urgían la construcción de un parque.

2. tr. Conducir o empujar a alguien a una rápida actuación. El director la urgió a terminar el informe.

3. intr. Dicho de una cosa: Instar o precisar a su pronta ejecución o remedio.

4. intr. Dicho de la ley o de un precepto: Obligar con apremio.

Aplicado al condominio es bastante sencillo entender: por ejemplo: los copropietarios urgían la reparación de los daños productos de las filtraciones que están amenazando el funcionamiento de equipos comunes eléctricos y que además representan un riesgo o amenaza para la integridad física de personas o bienes.

Con relación al vocablo “menores”, en singular:

menor

Del lat. minor, -ōris.

Comp. de pequeño en aceps. 1-3.

1. adj. Que es inferior a otra cosa en cantidad, intensidad o calidad.

2. adj. Menos importante con relación a algo del mismo género. Las obras menores de Quevedo.

Aplicado al confominio de una manera lógica, las reparaciones menores son las que revisten menor importancia en comparación con otras del mismo género; por ejemplo, la reparación de la pintura de una fachada es una reparación menor, si la comparamos con la reparación de una columna de la estructura de la misma fachada. O por ejemplo, la reparación de las filtraciones de un techo, de una azotea, de las juntas de dilatación que afectan áreas comunes, siempre serán reparaciones menores con relación a otras reparaciones de infraestructura que las soportan en pié.

Sobre el vocablo mayo(es) en singular el DRAE indica:

Del lat. maior, -ōris.

Comp. de grande en aceps. 1 y 2.

1. adj. Que excede a algo en cantidad o calidad.

2. adj. Dicho de una persona: Que excede en edad a otra. Hermana mayor. Marta es mayor que Juan.

3. adj. Dicho de una persona: Entrada en años, de edad avanzada. Hombre mayor.

4. adj. importante. Esas son palabras mayores.

Nos quedamos con la acepción “1” de donde derivamos que una reparación mayor en el condominio es la que supera a las reparaciones menores tanto por la cantidad de tareas o recursos que se requieren para hacer estas últimas, del mismo género o de distintos géneros y especies. Apuntamos aquí a criterios cuantitativos y cualitativos de obras de reparaci´ón en el condominio. Por ejemplo, una reparación mayor de una de las cosas comunes señaladas en el artículo 5 d ela ley de propiedad horizontal o en el documento de condominio o en su reglamento, sería por ejemplo, apuntalar un talud de tierra que amenaza con desplazarse y destruir o arruinar, total o parcialmente otras área comunes: estacionamientos, fachadas, piscinas, canchas deportivas, bombas hidroneumáticas, etcétera.

Sobre la responsabilidad del administrador del edificio en realizar las reparaciones menores: como dijimos anteriormente, el legislador venezolano de propiedad horizontal en su artículo 20, literal “b” establece que le corresponde a él, realizar u ordenar realizar las reparaciones menores. Esta norma es de orden público y no contiene el legislador ningún límite con relación a las cantidades de recursos económicos que se requieren para ejecutarlas. En nuestra humilde opini´ón jurídica, ello se debe a que dentro de las obligaciones que el Código Civil le impone a todo mandatario (y el administrador lo es) está precisamente el artículo 1.692 que señala que todo mandatario debe ejecutar el mandato como un buen padre de familia, lejos del dolo y la culpa (negligencia, imprudencia, impericia o inobservancia de la ley). Luego, si un reglamento del documento de condominio estableciera un límite para definir las reparaciones menores, estaría en contravención con una norma de rango superior como lo es la ley especial de propiedad horizontal y con la disposición del artículo 14 del Código Civil Venezolano que señala que: Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad.” 

Elaborado por Rafael Ángel Viso Ingenuo

info@procondominios.com.ve