Entendemos la ruina en el condominio como un deterioro parcial o total de los bienes o cosas comunes, bien sea por la acción u omisión de quien tiene la responsabilidad legal de administrarlo: un administrador o la junta de condominio en funciones de auto administrador, ambos entes legalmente designados por la asamblea de propietarios.
Cuando un administrador o junta de condominio comienza sus funciones en un condominio, recomendamos que realice un informe de ruina; que debe asumirse como una herramienta comunicacional para recoger y registrar el estado físico de sus bienes y áreas comunes. Como estrategia de acción primera es lo más recomendable porque de allí es que va a salir el plan operativo anual para realizar la jerarquía de problemas que podrán atenderse en el tiempo de gestión legal del administrador.
Cuando la ruina se acumula por muchos años y no se atienden los mantenimioentos preventivos, correctivos y predictivos en un condominio, ello trae como consecuencia inmediata la ruina física que, cuando se quiere erradicar y vencer, requiere mucho esfuerzo tanto administrativo como especialmente financiero, porque entonces los copropietarios tienen que sufragar grandes cantidades de dinero para pagar las inversiones en la compra de bienes y servicios; mano de obra, vital para la recuperación del edificio.
La mejor forma de superar y enfrentar la ruina y de superarla es mediante la conciencia plena que tengan los copropietarios y un buen administrador que sepa priorizar las actividades y las inversiones requeridas; proyectar un fondo especial de rescate para sufragar los mantenimientos pendientes; elaborar las metas realizables y alcanzables durante su gestión para evitar las frustraciones. Esto es muy importante porque debe comunicarse a los copropietarios el plan operativo del administrador pactado con la junta de condominio en su contrato de servicios, para que todos sepan en qué se invertirá el dinero en el tiempo de la gestión legal del administrador. Así se podrán establecer metas y los indicadores de gestión en función de ella, para evaluar y controlar la actividad del administrador.
La comunicación de los planes y dar cuenta de todas las operaciones que haga tanto el administrador como la junta de condominio es una obligación que todas las obligaciones le imponen a quien es mandatario en un condominio. Nosotgros recomendamos que esa rendición de cuentas se haga día a día, semana a semana; que se integre en un formato mensual y se publique en los sistemas administrativos por internet del administrador. Así la información estará disponible vía web y los copropietarios no tendrán excusas para decir que no la pudieron ver, porque hoy día los datos electrónicos tienen todo el aval y validez legal. En síntesis sobre este punto, se puede rendir cuenta todos los días de las operaciones que hace el administrador.
La reinversión del dinero recaudado y de lo acopiado en el fondo de reserva y otros fondos especiales que pueda crear la asamblea de propietarios, dará lugar al “círculo del dinero y de la prosperidad” en el condominio. Por ejemplo, en una economía con hiperinflación y estancamiento al mismo tiempo como la de Venezuela, es una tontería tener moneda de curso legal y mucho menos depositada en los bancos. La mejor manera de ahorrar es inviertiendo todo lo que se pueda en los mantenimientos, más si estos están pendientes; y si ya están resueltos los principales mantenimientos y se ha superado el estado de ruina o deterioro parcial o total de los bienes y áreas comunes, entonces sugerimos que se invierta en la compra de moneda dura bajo un estricto “Protocolo de Gestión de Divisas Extranjeras” que puede ser aprobado por la comunidad y que Procondominios ha desarrollado y pone a su disposición a quienes estén interesados por nuestro correo electrónico: vprocondominios@gmail.com / info@procondominios.com.ve.
El administrador y la junta de condominio deben tener un plan; una visión estratégica; un rumbo definido de cómo y cuando operar y demostrar siempre sus actividades. Eso es lo que le dará y generará confianza entre los copropietarios. Realizar un albúm de fotos digitalmente, para demostrar el antes y después de la aplicación del plan; hacer la medición de la marcha de los equipos; llevar las estadísticas de las fallas de los mismos y sus causas para evaluar también la calidad de los trabajos de los proveedores del condominio, es una buena política que redunda en la transparencia de gestión del administrador y de la junta de condominio.
La ruina en la legislación de propiedad horizontal venezolana: el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que: “Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si esta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como comunes”. El artículo anterior, el 16 de la ley ejusdem, refriere al tema de la destrucción total o de un porcentaje del condominio que afecte por lo menos, a las tres cuartas partes de su valor. Es así como la ruina está conceptuada como una amenaza en nuestra legislación. Cierto es que no ha debido ser tratada con mayor rigurosidad en muchos de sus aspectos: técnicos; financieros; su magnitud; decisiones de los copropietarios, en fin, nosotros en nuestro Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias desarrollamos ampliamente este tema y ya hemos consignados cinco borradores entre el año 2005 y 2016 ante la Asamblea Nacional de Diputados.
En una interpretación laxa o amplia de este tema de la ruina tratado por nuestro legislador venezolano, debemos incluir que todo deterioro encontrado o la amenaza de uno que pueda hacerse mayor por la negligencia de la acción de la junta de condominio o del administrador, debe ser, primero que todo, informado a la comunidad de copropietarios; y luego, inmediatamente atacado. No es por una terminología de emplear o conceptuar un informe que presente el administrador como una lista de ruinas o de cosas y áreas deterioradas que se afecta el patrimonio de los copropietarios; este se afecta por el daño producto de la dispraxis profesional de entes administradores y por la falta de control y vigilancia del administrador en la que haya incurrido la junta de condominio, siendo que son sus dos principales obligaciones, a tenor de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. Cuando un administrador informa sobre la ruina y deterioro del condominio a sus administrados, está actuando correctamente, bajo el modelo de conducta que le impone el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano, que es el de un buen padre de familia, el cual tiene una vigencia de más de 3.000 años en el Derecho Romano. Así es como se confronta la ruina: registrándola, denunciándola y formulando el plan operativo y financiero para abatirla.
Finalmente, la ruina en el condominio nunca se podrá vencer si los copropietarios, en lugar de pagar oportunamente sus gastos; cooperar y participar en todas las cuestiones comunitarias, se ponen a criticar sin base y caprichosamente tanto a la junta de condominio, como al administrador. ¡Así, nunca se obtendrán los mejores resultados!
Rafael Ángel Viso Ingenuo, Inpreabogado: 40.236, Presidente de Asesorías Pro Condominios. Únete a nuestra comunidad Procondominios en Telegram.
